과천에서 신혼부부가 각각 8억 원과 6억 원짜리 아파트 청약에 당첨된 상황을 가정하여, 주택 구입을 위한 대출 계획을 세워보았다. 소득, 자산 규모, 대출 한도, 그리고 정부의 신혼부부 대상 대출 우대정책 등을 고려했다.
1. 기본 사항 파악
- DTI 및 LTV 규제 확인
- LTV(Loan-to-Value): 과천은 조정대상지역이므로 최대 50% 정도로 제한된다.
- DTI(Debt-to-Income): 부부 합산 소득과 기존 부채에 따라 대출 가능 금액이 조정된다.
- 신혼부부 특별공급 대출 우대
- 보금자리론: 부부 합산 소득 7,000만 원 이하 시 최대 5억 원까지 고정금리 대출 가능.
- 디딤돌 대출: 부부 합산 소득 6,000만 원 이하 시 연 2~3% 금리로 최대 2억 원까지 대출 가능.
2. 8억 원 아파트 대출 계획
- 자기자금: 최소 20%인 1억 6,000만 원 필요.
- 대출 가능 금액:
- 보금자리론 사용 시: 최대 5억 원 대출 가능.
- 나머지 1억 4,000만 원은 신용대출이나 추가 자금으로 충당.
3. 6억 원 아파트 대출 계획
- 자기자금: 최소 20%인 1억 2,000만 원 필요.
- 대출 가능 금액:
- 디딤돌 대출 사용 시: 최대 2억 원 대출 가능.
- 보금자리론과 병행해 나머지 자금을 대출.
4. 월 상환 부담 계산
- 보금자리론
- 금리: 약 3%
- 30년 만기 기준 월 상환액
- 5억 원: 약 210만 원
- 3억 원: 약 130만 원
- 디딤돌 대출
- 금리: 약 2%
- 30년 만기 기준 월 상환액
- 2억 원: 약 74만 원
5. 총합 시뮬레이션
- 8억 아파트
- 자기자금: 1억 6,000만 원
- 대출(보금자리론): 5억 원
- 추가 대출/자금: 1억 4,000만 원
- 월 상환: 약 210만 원 + 추가 대출 상환 부담.
- 6억 아파트
- 자기자금: 1억 2,000만 원
- 대출(디딤돌 + 보금자리론): 4억 8,000만 원
- 월 상환: 약 204만 원 (보금자리론과 디딤돌 대출 포함)
6. 추가 고려사항
- 소득 안정성: 두 대출 상환액은 부부의 월 소득 대비 적정 비율(DTI)을 유지하도록 관리.
- 청약 포기 여부: 두 아파트를 모두 소유 시 1주택 이상 보유로 간주, 추가 대출 시 규제 강화 가능.
- 세제 혜택: 신혼부부나 생애 최초 주택 구입자에게 제공되는 세제 감면 혜택을 적극 활용.
대출을 최대한 활용하되, 월 이자 상환을 잘 따져봐야한다.